O Poder Judiciário brasileiro vem recebendo uma grande quantidade de demandas visando a rescisão de contratos firmados com garantia de alienação fiduciária, onde o comprador alega que não conseguiu adimplir as parcelas e busca a rescisão ou revisão contratual nos moldes do Código de Defesa do Consumidor.

Em várias oportunidades, em que pese o contrato ser regido por lei especial, no caso a Lei 9.514/1997, a ausência de registro do instrumento tem sido entendida como excludente à aplicação da referida legislação, com a consequente utilização do CDC para a rescisão contratual. Não obstante, a ausência de registro também tem levado ao questionamento da legalidade do seguro prestamista e da taxa de administração.

O Código Civil em seu artigo 1361 e seguintes, estabelece o regramento do instituto da alienação fiduciária, ainda, o disposto na Lei 9514/97 regula o instituto da Alienação Fiduciária no seguinte sentido “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”:

Consigna-se que a alienação fiduciária é regida por lei específica, a qual se sobrepõe, portanto, a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, vez que se trata de negócio jurídico específico. Além disso, não há que se falar em abusividade, haja quando o contrato entabulado está em perfeita conformidade com a lei que rege a celebração da alienação fiduciária.

Porém, a aplicação das disposições legais ficou por muito tempo restrita aos contratos devidamente registrados.

Nesse sentido, em decisão recente do STJ (Embargos de Divergência em RESP Nº 1.866.844 – SP), foi decidido não é razoável que o julgador deixe de aplicar a Lei 9.514/1997, em razão da ausência do registro de um contrato, que por vezes compete exclusivamente ao comprador, que após um lapso temporal de continuidade e respeito ao contrato, busca desfazer-se do mesmo, valendo-se de sua própria torpeza, o que não deve ser admitido.

O julgado reafirma o preceito fundamental de que o Pacta Sunt Servanda prevaleça no que concerne aos contratos, pois não haveria que se falar em segurança jurídica, ou nenhum dos outros princípios basilares contratuais, se não houvesse obrigatoriedade de adimplemento do que fora avençado contratualmente entre as partes.

Cabe ressaltar ainda a existência da necessidade de uniformizar a jurisprudência na Corte Superior, vez que  a 3ª Turma do STJ entendia que, na ausência do registro, o contrato não se submete ao rito da Lei 9.514/1997, enquanto a 4ª Turma reforça que o contrato possui validade e eficácia entre as partes, sendo o registro mera publicidade para terceiros.

Em consonância com o recente julgado do RESP Nº 1.866.844 – SP, já constava na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, entendimento anterior da desnecessidade de registro do contrato garantido por alienação fiduciária para que este tenha validade e eficácia, visto que o registro tem o intuito exclusivo de dar publicidade ao contrato (AgInt no AREsp 1689082 20/11/2020).

Assim, a desnecessidade de registro garante a segurança jurídica dos contratos que possuem garantia fiduciária, bem como resguarda a aplicação do art. 5º, IV, da Lei nº. 9.514/1997, que impõe a contratação do seguro como condição essencial para o contrato, e do art. 19 inciso IV, §1º, que reforça a necessidade de cobrança de taxa de administração.

O entendimento firmado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça é neste exato sentido, isto é, os contratos de alienação fiduciária de bens imóveis não se submetem à disciplina do CDC, em especial do art. 53, porque regidos por lei específica.

Em suma, é nossa breve análise e nossas considerações acerca do tema.

Com nossos cordiais cumprimentos.

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